1.換房原因：

　　原房子在石景山區(qū)首鋼楊莊小區(qū)，因本人不滿足于所在學區(qū)教學故此換房；

　　2.換房位置：

　　現(xiàn)購房位于宣武區(qū)廣安門外大街，三義里學區(qū)，此校也相當普通，但較原石景山楊莊會好得多，且本人賣房錢也只夠買廣外房子；

　　3.換房時間：

　　賣石景山房子簽合同：2016年1月1日；

　　買廣外房子簽合同：2016年1月2號；

　　4.中介機構：

　　兩筆交易均為綠中介；

　　5.賣方對象：

　　夫妻雙方皆為河北戶口，公積金貸款

　　6.換房過程問題總結：

　�。�1）一定要找個有經(jīng)驗的中介，這個可以在簽合同時和中介主管提出，畢竟涉及賣房又買房，這里面事情很繁瑣，沒有經(jīng)驗的中介往往不知咋辦，最重要的是嚴重影響你的時間，遇到不負責任的中介，那就更麻煩了，你整天得給他打電話催他、指導他下一步該干什么，糟糕結果可能會因為不可控的時間因素導致你換房合同違約事情出現(xiàn)；

　�。�2）賣房簽合同，由于涉及公積金貸款時間比較長，因此，一定要把收回尾款的時間盡量提前；

　�。�3）換房簽合同，由于收回尾款的時間受賣掉房子辦理手續(xù)不確定影響，一定要把交付尾款的時間按照綠中介算的時間再向后拖15-20天，掌握主動權；這里我遇到的問題是，按照合同執(zhí)行，尾款要拖后20天才能給業(yè)主，這樣我就違約了，遇到今年的房價跳漲，對方完全可以終止合同，賣房給別人；這時，中介就把他們的尾款墊資產(chǎn)品推介給您了，按照1.5%的一次性利息收您錢，然后中介給墊資，按照120萬元尾款算，要付給中介1.8萬元；

　　（4）賣房子證件材料準備，自己的房產(chǎn)證、結婚證、戶口本、身份證、妻子暫住證、戶口本、當時買這個房子的稅收單據(jù)等建議自己復印一份，這些材料每次辦理業(yè)務都帶上；

　�。�5）買房子證件材料準備，如果夫妻雙方都是外地的，那勸您把你們的材料從頭到尾核實一遍，尤其涉及到本來已婚而戶口本上還是未、戶口本上家庭住址和所轄派出所蓋章上轄區(qū)地址不一致、暫住證過期、身份證臨近過期或已過期等問題一定要在買房子錢核實并更正完畢，不然，會因材料更改而多次往復郵寄浪費批貸時間；我遇到的情況是，買我房子的男方戶口本地址和派出所地址不一致，材料郵寄以及地方辦事效率低下導致浪費了一周時間；另外，房子批貸119萬，而中介給些成了120萬，后銀行審出來了，結果就是重新簽字，又浪費了5天時間；

　　（6）買賣雙方過戶當天問題：說白了還是時間問題，買方夫妻二人必須都到場，賣方產(chǎn)權人必須都到場，我賣方時出現(xiàn)一個惡心問題：上午買方夫妻都在，下午只有妻子在，丈夫回去上班，讓妻子委托代理他，這樣產(chǎn)生的問題是：由于買方中一人做了委托代理，那么領房本的時間向后推遲7天，恰恰這一周你拿到尾款的時間也就拖后7天，導致您無法交買房子的首付，因為放貸時間是按照交房本給銀行的時間開始算10-15個工作日；

　　（7）涉及買房子落戶：如果是為了落戶，一定要在房產(chǎn)證下來那天去落戶，然后再讓中介送銀行去抵押；

　　（8）有關中介：我不想多說什么，畢竟干這行經(jīng)歷經(jīng)驗工作態(tài)度參差不齊，畢竟入行門檻低，只要能說會到就能有業(yè)務，但是找個有經(jīng)驗的態(tài)度端正的，不是那種收了錢就不主動辦事而是需要你耳提面命的就可以；

　�。�9）涉及到房屋解抵壓：因我賣房子有40萬貸款未還清，需要解除抵押，買方同意代為還房貸，但是要經(jīng)過中介的資金監(jiān)管，這里要收很多傭金，買方不愿意，賣方也肯定不會出這部分錢；所以，如果未還清貸款不多，建議房主自己還了，避免這里因為走程序而浪費解抵押時間，最終導致處理賣房子時間拖長；

　　最后，整個換房過程歷盡艱險，雖然按照尾款日期逾期15天，但給我房子的老兩口還是比較同情的達禮，避開中介私下里聊天，知道我已經(jīng)沒錢了，就沒追求我這15天違約問題，我也沒用中介的尾款墊資。

　　啰嗦了一堆，希望有些許參考意義。

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