京城二手房在調(diào)控之下成交再度下滑，但冷熱不均明顯。盡管重點(diǎn)小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房需求依然旺盛，個(gè)別項(xiàng)目與周邊非學(xué)區(qū)房的樓盤(pán)差價(jià)達(dá)30%，但業(yè)主調(diào)整價(jià)格是當(dāng)前市場(chǎng)整體的趨勢(shì)，降價(jià)最明顯的通州，房?jī)r(jià)一月之間從1.8萬(wàn)元/平方米降至1.5萬(wàn)至1.6萬(wàn)元/平方米。

　　半數(shù)投資型業(yè)主降價(jià)

　　隨著樓市調(diào)控的不斷深入，二手房市場(chǎng)明顯萎縮。5月二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比4月減少22%，同比去年下降47%，已回到2009年初水平。業(yè)主調(diào)整價(jià)格是當(dāng)前市場(chǎng)整體的趨勢(shì)。最近，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心將北京市十三個(gè)區(qū)縣120余個(gè)典型區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有一半的區(qū)域出現(xiàn)投資性業(yè)主降價(jià)銷(xiāo)售的情況，這些區(qū)域多處于四環(huán)外，例如大興、管莊、回龍觀、梨園及舊宮等。

　　據(jù)了解，這些業(yè)主多是價(jià)格高位時(shí)買(mǎi)進(jìn)，擔(dān)心房?jī)r(jià)下降后投資損失增加，因而急于出售。整體調(diào)整的幅度大約是5%-10%左右。目前看，普通業(yè)主多數(shù)為試探性降價(jià)，先適當(dāng)調(diào)低價(jià)格看市場(chǎng)的反應(yīng)，如果銷(xiāo)售不好，業(yè)主會(huì)考慮繼續(xù)下降。一位門(mén)店經(jīng)理反映“短期內(nèi)多次調(diào)價(jià)”的現(xiàn)象明顯增多。“比如位于海淀區(qū)龍翔路小區(qū)的一套房源，掛牌20天以來(lái)，業(yè)主調(diào)整了3次掛牌價(jià)，掛牌價(jià)從150萬(wàn)，下降至142萬(wàn)，下降幅度為約6%。雖然3次下調(diào)掛牌價(jià)，但降幅不大，依舊沒(méi)能成交。”

　　通州高價(jià)接盤(pán)者被套牢

　　通州區(qū)域在低迷的市場(chǎng)中顯得更為慘淡。數(shù)據(jù)顯示，今年3月北京二手樓市反彈期間，通州網(wǎng)簽量反而下挫4.13個(gè)百分點(diǎn)。4月網(wǎng)簽量再次下挫16.24%，5月前半月網(wǎng)簽量跌幅迅猛擴(kuò)大至39.2%。

　　因交易持續(xù)下滑，特價(jià)房源比例逐漸提升。通州區(qū)域的成交均價(jià)在今年三四月份還是1.8萬(wàn)元/平方米，5月已降至1.5萬(wàn)至1.6萬(wàn)元/平方米，一月之間下跌了3000元/平方米，降幅達(dá)16.7%。

　　房地產(chǎn)分析師表示，“不少業(yè)主是去年四季度和今年年初購(gòu)房，那時(shí)通州的房?jī)r(jià)還是2萬(wàn)元/平方米左右，而現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)下跌20%。也就是說(shuō)，這一時(shí)期購(gòu)房的業(yè)主已被嚴(yán)重套牢。”新房方面，截至目前，今年通州樓市只有兩個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。其中，遠(yuǎn)洋東方嘉園296套房源僅成交23套，簽約率7.8%；華業(yè)東方玫瑰二期1478套房源成交308套，簽約率為20.8%。

　　學(xué)區(qū)房熱度不減

　　但屬于重點(diǎn)小學(xué)劃片的學(xué)區(qū)房需求卻沒(méi)有明顯下降，在臨近新學(xué)年的當(dāng)下，有些小區(qū)的成交量還呈上漲趨勢(shì)。例如芳草地小學(xué)所屬的東大橋北里、芳草地西街，以及史家胡同小學(xué)所屬倉(cāng)南胡同等，由今年1-3月零成交，轉(zhuǎn)變?yōu)橛谐山弧?/p>

　　據(jù)長(zhǎng)椿街一位門(mén)店經(jīng)紀(jì)人介紹，全市重點(diǎn)小學(xué)“北京小學(xué)”周邊的學(xué)區(qū)房近期看房量增加了兩三成。按規(guī)定，落戶滿三年的家庭子女才能享有入學(xué)條件，因此每個(gè)新學(xué)年開(kāi)始前的5-8月份通常是學(xué)區(qū)房的成交高峰期。“比如史家胡同小學(xué)劃片的朝陽(yáng)門(mén)北小街、倉(cāng)南胡同，據(jù)我們了解，已經(jīng)賣(mài)到4.7萬(wàn)至5萬(wàn)元的單價(jià)，比去年同期上漲了24%，而且比周邊非學(xué)區(qū)房高出三成。另外，中關(guān)村一小的東南小區(qū)也差不多這個(gè)價(jià)位，比去年上漲了18%；還有芳草地小學(xué)、中關(guān)村三小也都比去年漲了一成左右。”鏈家地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張?jiān)峦嘎�，家長(zhǎng)們?cè)谫?gòu)買(mǎi)后、入學(xué)前的3年時(shí)間內(nèi)，70%以上的客戶都用來(lái)出租，并會(huì)在子女畢業(yè)后再轉(zhuǎn)手。

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